(Cour de cassation, 9 mars 2022, n° 20-19.188)

La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser récemment un point important dans l’évaluation de la valeur locative du bail commercial renouvelé.

Un bailleur a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du bail renouvelé à la date du 1^er janvier 2012.

La Cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 18 décembre 2019, avait estimé que le local étant situé dans une galerie commerciale et que la création de galerie prévue postérieurement à la date du renouvellement du bail au 1^er janvier 2012 pouvait être prise en compte dans la fixation du montant du loyer.

(Cour de Cassation, 3^ème chambre civile, 17 février 2022, n° 20-20.463)

Le feuilleton de la nullité des clauses d’indexation tire à sa fin.

Nous avions déjà rédigé un article sur le sujet sur notre Newsletter et publié sur le site Eurojuris le 4 septembre 2018, le 5 octobre 2021 et le 1^er mars 2022.

(Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 26 janvier 2022, n° 18-23.578)

La Cour de cassation a récemment traité un problème intéressant sur le contour de l’obligation de délivrance du bailleur à l’aune d’une clause habituelle figurant dans les baux commerciaux, prévoyant que le preneur doit faire son affaire personnelle des dégâts causés aux lieux loués et des troubles de jouissance causés par les autres occupants de l’immeuble, voisins ou tiers, sans que le bailleur puisse être recherché.

Il s’agit d’une clause habituelle dite de « renonciation à recours contre le bailleur ».

(Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 12 janvier 2022, n° 21-11.169)

La loi sur les baux commerciaux prévoit la révision du loyer commercial afin de l’adapter à l’évolution du coût de la vie.

Aux termes de l’article L 145-38 du Code de commerce, la demande en révision du loyer ne peut être formée que 3 ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.

Des locataires ont fait l’objet d’un jugement de redressement judiciaire converti en liquidation judiciaire.

Les bailleurs ont d’abord déposé une requête devant le juge-commissaire en constatation de la résiliation du bail sur le fondement des articles L 641-12 et L 622-14 du Code de commerce pour défaut de paiement des loyers postérieurs au prononcé de la liquidation judiciaire.

Ils ont ensuite délivré au liquidateur judiciaire un commandement de payer les loyers impayés postérieurs au prononcé de la liquidation judiciaire et ont assigné en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire devant le juge des référés qui a accordé un délai de paiement de 4 mois et a suspendu les effets de la clause résolutoire.

(Cour Cass., 3^ème civ., 13 octobre 2021, n° 20-12.901)

L’arrêt commenté est intéressant, car il traite d’un problème très courant.

Des bailleurs ont accepté le renouvellement du bail commercial de leur locataire exploitant un commerce de restaurant-bar-brasserie moyennant la fixation d’un loyer déplafonné et ont assigné leur locataire en fixation du loyer du bail renouvelé en revendiquant une valeur locative en augmentation.

Les bailleurs faisaient état du bénéfice par la brasserie d’une terrasse agrandie sur le domaine public moyennant un faible montant de la redevance d’occupation en comparaison avec le chiffre d’affaires élevé généré et la meilleure visibilité donnée au bar-brasserie exploité dans les lieux.

(Cour Cass., 3ème civ., 13 octobre 2021, n° 20-12.901)

L’arrêt commenté est intéressant, car il traite d’un problème très courant.

Des bailleurs ont accepté le renouvellement du bail commercial de leur locataire exploitant un commerce de restaurant-bar-brasserie moyennant la fixation d’un loyer déplafonné et ont assigné leur locataire en fixation du loyer du bail renouvelé en revendiquant une valeur locative en augmentation.

Les bailleurs faisaient état du bénéfice par la brasserie d’une terrasse agrandie sur le domaine public moyennant un faible montant de la redevance d’occupation en comparaison avec le chiffre d’affaires élevé généré et la meilleure visibilité donnée au bar-brasserie exploité dans les lieux.

(Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 23 septembre 2021, n° 20-10.812)

Une société exploitante de deux hôtels a conclu un contrat de prestations de services avec une société, en mettant à sa disposition un local, le linge nécessaire à son activité de soins du corps et du visage et en s’engageant à la rétrocession par l’hôtel du prix stipulé de la prestation minoré d’une commission au titre de divers frais.

La société prestataire de services a sollicité devant le tribunal la requalification judiciaire du contrat de prestations de services en bail commercial.

La Cour d’appel de Colmar dans un arrêt du 23 octobre 2019, a déclaré prescrite la demande de requalification, considérant que l’action en requalification du contrat de prestations de services en contrat de bail commercial devait intervenir dans le délai de deux ans du contrat initial, lequel avait été conclu le 18 septembre 2007, de sorte que la prescription était tombée le 18 septembre 2009.

La Cour de cassation a eu à se prononcer sur le délai de prescription de l’action en augmentation de loyer en raison de l’existence d’une sous-location.

Nous savons que toutes les actions exercées sur le fondement du statut des baux commerciaux relèvent de la prescription biennale sur le fondement de l’article L 145-60 du Code de commerce.

Le juge des loyers commerciaux doit donc être saisi dans un délai de deux ans faute de voir l’action du demandeur déclarée irrecevable et prescrite.

Ainsi, nous savons que pour une demande de révision de loyer le point de départ de la prescription est la date d’expédition de la demande de révision par lettre recommandée avec accusé de réception.

Dans cette affaire, la Cour de cassation nous sert depuis quelques années un pas de tango.

Les baux commerciaux comportent très fréquemment une clause d’indexation annuelle appelée « clause d’échelle mobile », qui généralement doit s’appliquer en cas de variation de l’indice à la hausse ou à la baisse.

Un certain nombre de professionnels ont cru devoir, dans les années 2010 (après une expérience douloureuse de baisse de la variation des indices notamment en 2008), rédiger des clauses d’indexation stipulant que l’indexation ne peut s’appliquer qu’en cas de variation de l’indice à la hausse et non à la baisse.

En l’espèce, un établissement bancaire locataire a assigné son bailleur aux fins de voir déclarer la clause d’indexation réputée non écrite et de le voir condamner à lui restituer une somme non négligeable de plus de 90 000 € sur le fondement de la répétition de l’indu, pour une période non prescrite de 5 ans.