La Cour de cassation se prononce périodiquement sur un problème souvent complexe à traiter pour les praticiens et concernant des travaux d’amélioration en présence ou pas de clause d’accession et leur lien avec un éventuel déplafonnement du loyer.
Lire la suite …L’article L145-46-1 du Code de commerce a été instauré par la loi PINEL du 18 juin 2014.
Il prévoit un droit de préférence au profit du locataire applicable à toute cession d’un local par le bailleur intervenant à compter du 18 décembre 2014.
Dans un premier temps, les auteurs se sont interrogés sur le caractère d’ordre public ou pas de cette disposition.
Un arrêt de la Cour de cassation du 28 juin 2018 a réglé la problématique en considérant que l’alinéa 1er de l’article L145-46-1 du Code de commerce était une disposition d’ordre public, de sorte qu’un bailleur qui envisageait de vendre son local commercial devait préalablement notifier au preneur une offre de vente.
Lire la suite …La compensation est un moyen d’éteindre tout ou partie d’une dette lorsque le créancier et le débiteur sont en même temps débiteur et créancier l’un de l’autre. Leurs créances réciproques doivent disparaître à due concurrence.
Lire la suite …Est-il possible pour un copropriétaire d’obtenir la résiliation d’un bail commercial suite à des nuisances d’un locataire commercial sans attendre l’action judiciaire du bailleur ?
Il est généralement admis qu’en cas de carence du bailleur, le syndicat des copropriétaires peut exercer à sa place les actions dont il dispose à l’encontre de son locataire. Les copropriétaires, au même titre que le syndicat des copropriétaires, ont un intérêt à agir pour obtenir le respect du règlement de copropriété.
Lire la suite …Par application de l’article L.314-1 du Code de la consommation, le taux effectif global d’un prêt inclut les frais, les taxes, les commissions ou rémunérations de toutes natures, directs ou indirects supportés par l’emprunteur et connus du préteur à la date d’émission de l’offre de crédit ou de l’avenant au contrat de crédit où dont le montant peut être déterminé à ces mêmes dates, et qui constitue une condition pour obtenir le crédit ou pour l’obtenir aux conditions annoncées.
Certains emprunteurs ont pu considérer que la contestation du TEG pouvait leur permettre de réduire la charge de leurs mensualités.
Lire la suite …Déplafonnement du loyer
La loi PINEL a introduit un alinéa 4 à l’article L145-34 du Code de Commerce prévoyant qu’en cas de déplafonnement de loyer fondé sur la modification notable des éléments mentionnés au 1 à 4 de l’article L145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation du loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Qu’en est-il d’un déplafonnement du loyer renouvelé qui est la conséquence d’une tacite prolongation du bail ayant abouti à ce que sa durée excède douze années ?
Le Tribunal de Grande Instance de Paris, par un jugement du 5 mai 2017, a considéré que l’alinéa 4 de l’article L145-34 du Code de Commerce n’était pas applicable au loyer du bail renouvelé.
Il faut donc se méfier de laisser un bail se prolonger pendant plus de douze ans.
En effet, l’amortisseur de l’augmentation du loyer à hauteur de 10 % ne s’appliquerait pas dans cette hypothèse.
Loyer binaire
Le loyer binaire est un loyer composé d’un pourcentage sur le chiffre d’affaires et d’un loyer minimum garanti.
Un certain nombre de difficultés juridiques ont surgi pour la fixation du bail renouvelé.
La Cour d’Appel de Lyon, par arrêt du 28 juin 2018, statuant en qualité de Cour de renvoi désignée par un arrêt de la Cour de Cassation du 3 novembre 2016 a considéré qu’en présence d’un loyer binaire, lorsque les parties prévoient le recours au Juge en cas de désaccord sur le montant du loyer de renouvellement, elles ne font qu’user du droit d’accès au juge, qui ne peut leur être refusé. Juge doit se prononcer au regard des critères de l’article L145-33 du code de commerce.
Cela veut dire que :
Lors du renouvellement d’un bail commercial, la stipulation d’un loyer binaire n’interdit pas aux parties de prévoir, ou non, le recours au juge des loyers commerciaux en cas de désaccord pour fixer le loyer minimum garanti à la valeur locative.
Dans cette hypothèse, le juge est tenu de fixer le loyer sur la base de la valeur locative en tenant compte des dispositions de l’article L145-33 du Code de Commerce.
On peut considérer par application des articles L145-33 3° et l’article R145-8 du Code de Commerce que lorsque le contrat stipule une obligation pour le preneur de verser, en sus du minimum garanti, une quotepart de loyer variable, cette obligation peut donner lieu à application d’un abattement sur la valeur locative.
La responsabilité de tout établissement bancaire qui consent un concours à une entreprise en difficulté est engagée en cas de fraude, d’immixtion caractérisée dans la gestion du débiteur ou de garantie disproportionnée.
Il convient de rappeler que l’article L.341-4 du Code de la consommation prévoit qu’un créancier professionnel ne peut se prévaloir d’un contrat de cautionnement conclu par une personne physique dont l’engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus, à moins que le patrimoine de cette caution, au moment où celle-ci a été appelée, ne lui permette de faire face à son obligation.
La sanction résultant des termes de cet article n’est pas la nullité du cautionnement mais la faculté donnée à la caution de se prévaloir de l’inopposabilité à son égard de son engagement.
Il ne s’agit pas de sanctionner le créancier pour offrir à la caution la réparation d’un préjudice sous forme de dommages intérêts se compensant à due concurrence avec sa dette. Il s’agit d’une déchéance.
Cette appréciation de la disproportion ressort de la compétence exclusive des juges du fond.
La Cour de cassation a précisé dans un arrêt du 28 novembre 2017 que la disproportion manifeste de l’engagement de la caution s’apprécie par rapport à ses biens, sans distinction, quand bien même certains d’entre eux ne pourraient être engagés pour l’exécution de la condamnation éventuelle de la caution.
La disproportion doit être manifeste, c’est-à-dire flagrante ou évidente. Elle doit être évaluée en fonction de tous les éléments du patrimoine et pas seulement des revenus de la caution. Cette disproportion doit s’apprécier au moment de la formation du contrat et au moment où la caution est appelée.
En effet, l’engagement initialement disproportionné peut trouver son équilibre dans le temps si la situation patrimoniale de la caution s’améliore. La Cour de cassation a logiquement décidé qu’il appartenait à la caution qui entendait opposer au créancier les dispositions relatives à la disproportion d’en rapporter la preuve.
Il est difficile d’anticiper les décisions des juridictions et notamment celles de la Cour d’appel de Grenoble. Ainsi, les dossiers plaidés le même jour devant la Chambre commerciale de la Cour d’appel ont connu des sorts différents.
La Cour d’appel a considéré qu’une caution était disproportionnée lorsqu’elle a pour but de garantir un montant cumulé de 110 500 € alors que la caution a un revenu annuel de 28 200 € et un patrimoine de 100 000 €.
Dans un autre dossier, la juridiction a considéré qu’une caution était disproportionnée à garantir un prêt de 49 000 € alors qu’elle percevait des revenus de 45 000 € annuels et qu’elle cautionnait également un prêt de 12 000 €. Il est donc difficile d’avoir une ligne fixe.
Cela rend ce type de dossier assez aléatoire avec une impossibilité de recourir à la Cour de cassation puisque celle-ci ne sanctionne pas et ne s’intéresse pas à l’appréciation souveraine des juges du fond.
La procédure collective (dépôt de bilan dans le langage courant) du locataire est souvent considérée comme un cauchemar pour le bailleur de locaux commerciaux. Celui-ci comprend très vite que le règlement des loyers va poser problème tant pour l’arriéré que pour le règlement des loyers futurs. Ce droit est complexe et il entraine souvent des erreurs de la part de juristes, avocats ou jugesLire la suite …
Un incendie s’est déclaré dans une salle de spectacle et s’est propagé aux locaux pris à bail exploités dans le même immeuble par des sociétés commerciales.
La bailleresse a notifié la résiliation de plein droit du bail à chacune des sociétés locatairesLire la suite …
La Cour de cassation a eu à se prononcer sur un problème souvent complexe à traiter pour les praticiens.
Une société locataire de locaux commerciaux à usage de salon de coiffure a sollicité le renouvellement de son bail passé la durée de 12 ans de son bail. Ce renouvellement du bail intervient en fixant le loyer à la valeur locative
Faute d’accord sur le prix du bail renouvelé, le bailleurLire la suite …
