(Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 20 octobre 2021, n° 20-20.428)

La réception des travaux est un acte fondamental de l’opération de construction.

Aux termes de l’article 1792-6 alinéa 1 du Code civil, la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves.

Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement.

Elle est en tout état de cause prononcée contradictoirement.

Aux termes de l’article 815-13 du Code civil, lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation.

Le texte ajoute qu’il doit être pareillement tenu des dépenses nécessaires faites par un indivisaire sur ses deniers personnels pour la conservation même sans amélioration.

Il est fréquent que des biens immobiliers soient acquis par des parties en indivision.

Il s’agit d’hypothèse de mariage en séparation de biens ou d’héritiers suite à une succession.

Si l’un des indivisaires améliore à ses frais un bien, ou s’il assume seul les frais nécessaires à la conservation du bien ou paie plus que sa part, il doit théoriquement bénéficier d’une créance à l’encontre des autres indivisaires, même si les dépenses engagées n’ont pas nécessairement procuré une plus-value au bien.

Dans un arrêt du 26 janvier 2022 (Cour cass. civile 1^ère, 26 janvier 2022, n° 20-17.898), la Cour de cassation avait à se prononcer sur la nature juridique de règlement d’un prêt relais réglé par un seul des indivisaires.

Le prêt relais constitue habituellement une avance partielle consentie par un établissement de crédit permettant à un vendeur acquéreur d’acheter un nouveau bien immobilier sans pour autant disposer des fruits de la vente du logement qu’il occupe, tout en lui accordant le bénéfice d’un délai supplémentaire pour vendre ce dernier.

Il assure donc la transition entre 2 crédits immobiliers.

Les remboursements ne sont pas nécessairement affectés à l’achat du nouveau bien immobilier.

En l’espèce, un des indivisaires avait procédé au remboursement d’un prêt relais souscrit pour l’acquisition d’un bien indivis.

La Cour de cassation devait se prononcer sur cette créance.

S’agit-il d’une dépense de conservation du bien ou d’une dépense d’acquisition ? 

Il faut savoir que si ce remboursement est assimilé à une dépense d’acquisition, elle ne constitue pas forcément une créance à l’encontre de l’indivision.

Un arrêt récent de la 1^ère chambre civile du 26 mai 2021 l’a affirmé dans un attendu très général en indiquant que le texte de l’article 815-13 du Code civil ne s’appliquait pas aux dépenses d’acquisition.

Il s’agissait d’un cas d’espèce d’époux séparés de biens, dont l’un a financé par un apport de ses deniers personnels la part de son conjoint dans l’acquisition d’un bien indivis.

La Cour de cassation a considéré que l’époux qui avait financé le bien ne disposait que d’une créance évaluable selon les règles de l’article 1543 du Code civil qui renvoie aux articles 1469 et 1479 du Code civil sur les récompenses.

Mais dans son arrêt du 26 janvier 2022, la Cour de cassation est très claire : elle considère que le règlement d’échéances d’emprunt ayant permis l’acquisition d’un immeuble indivis, lorsqu’il est effectué par un indivisaire au moyen de ses deniers personnels au cours d’indivision, constitue une dépense nécessaire à la conservation de ce bien et donne lieu à une indemnité sur le fondement de l’article 815-13 du Code civil, peu important que le prêt soit un prêt amortissable ou un crédit relais.

Cet arrêt règle donc quelques incertitudes juridiques, mais ouvre d’autres contestations notamment sur le moment auquel le créancier peut espérer être dédommagé en attendant ou pas le partage judiciaire.

Béatrice Bénichou- Médina – Notaire – Office Notarial Europole Presqu’île

Le droit des successions mobilise très fortement les études notariales.

Il est aussi en lien que nous devons tisser avec les cabinets d’avocats.

Dès le décès d’un proche, un rendez-vous est en général pris très rapidement chez un notaire pour procéder au règlement de la succession.

Le notaire va rechercher les différents héritiers, vérifier la consistance du patrimoine successoral et établir un acte de notoriété.

A propos d’un arrêt de la Cour de cassation du 20 octobre 2021, n° 20-10.710

Deux époux étaient mariés sous le régime de la séparation de biens.

Ils ont fait l’acquisition d’un immeuble en indivision.

Monsieur a été mis en liquidation judiciaire 21 ans après le mariage.

Mais 2 ans plus tard, le divorce de Monsieur et Madame a été prononcé, accordant à Madame une prestation compensatoire en capital de 95 000 € sous la forme de l’abandon par Monsieur de sa part indivise dans l’immeuble.

Selon l’article 815 du Code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut être toujours provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.

L’indivision successorale est la conséquence d’un décès qui laisse une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes exercent des droits de même nature sur un même bien ou sur une même masse de biens.

Cette masse n’est pas matériellement divisée et il faut y parvenir.

Il est possible d’organiser une indivision sans la dissoudre.

L’article 815-1 du Code civil le prévoit.

Les conventions relatives à l’exercice des droits indivis dans une indivision peuvent être passées conformément aux articles 1873-1 à 1873-18 du Code civil.

Jusqu’à leur majorité, les enfants habitent habituellement chez leurs parents, cela ne pose aucune difficulté.

Tant qu’ils sont à charge des parents, le logement au domicile des parents ne pose également aucune difficulté.

Mais l’époque nous amène à constater que de plus en plus d’enfants adultes largement majeurs, qui disposent d’un revenu, continuent à loger chez les parents.

Cela peut poser des difficultés en cas de succession.

Un des héritiers peut-il demander à un de ses cohéritiers (généralement son frère ou sa sœur) de rapporter à la succession une somme correspondant à l’avantage en nature dont il a bénéficié en ayant été logé gratuitement par ses parents ?

Les établissements bancaires ont été créés pour octroyer les prêts aux entreprises et aux particuliers.

Il arrive que les conditions de solvabilité ne soient pas remplies pour obtenir l’octroi d’un prêt.

Il arrive donc que le besoin d’argent nous pousse à nous tourner vers nos relations amicales et familiales.

L’octroi d’un prêt dans le cadre familial et amical reste un contrat régi par les articles 1101 et suivants du Code civil.

La possibilité de donner à chacun de ses enfants jusqu’à 100 000 € sans droits une fois tous les 15 ans, abattement plafonné à 31 865 € entre grands-parents et petits-enfants, est une règle très connue.

Pour autant, on oublie souvent le calcul consistant à donner en payant des droits. Il existe un barème progressif dont les taux vont de 5 % à 45 %.

Le taux de 20 % est applicable aux dons d’un montant inférieur à 552 324 €. Le don qui n’excéda pas 8 072 € est par exemple taxé à 5 %

Nous avions l’habitude, lors des successions, d’organiser par-devant Notaire les décès des personnes physiques.

Qu’en est-il de leur mort numérique, sachant que quasiment tous les citoyens disposent désormais de comptes Facebook, Instagram ou autre réseau social ?

La CNIL a rédigé un communiqué le 28 octobre 2020 au sujet de l’effacement des informations d’une personne décédée.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui donne une estimation de la consommation énergétique d’un logement et de son taux d’émission de gaz à effet de serre.

C’est un document déterminant dans le cadre d’un processus d’achat d’un bien ou de location.

Ce document doit être réalisé et rédigé par un diagnostiqueur professionnel certifié.

Le DPE est régi par les dispositions des articles L 134-1 à L 134-5 du Code de la construction et de l’habitation.