La Loi SPINETTA de 1978 a instauré un droit de la construction protecteur des intérêts du maître de l’ouvrage.

La garantie de parfait achèvement prévue à l’article 1792-6 du Code civil est la reine des garanties.

Mais souvent le maître de l’ouvrage se bat pour qu’on lui reconnaisse le bénéfice de la garantie décennale.

En l’espèce, la réception de l’ouvrage était intervenue avec réserves concernant notamment l’étanchéité à l’air des menuiseries.

La présence d’infiltrations d’eau et d’air par la fenêtre ont été constatées démontrant par ailleurs le caractère évolutif de ces désordres permettant de considérer que l’ouvrage serait impropre à sa destination ou que les désordres porteraient atteinte à sa solidité. Il s’agit de la définition même de la garantie décennale telle que prévue à l’article 1792 du Code civil.

La jurisprudence a d’ailleurs admis qu’un désordre qui fait l’objet de réserves à la réception et qui se révèle par la suite dans toute son ampleur et sa gravité au point de porter atteinte à la solidité de l’immeuble ou de la rendre impropre à sa destination, peut constituer un vice relevant de la garantie décennale, mais la Cour de Cassation a considéré que les acquéreurs qui avaient émis des réserves à la réception sur l’étanchéité à l’air des menuiseries, quand bien même ces désordres seraient de nature évolutifs et amenés à s’aggraver, il est en germe et prévisible dans leurs ampleurs et leurs conséquences dès la réception.

Le désordre est donc apparent à la réception.

Pour ce seul motif la garantie des vices apparents (garantie de parfait achèvement), ne peut faire l’objet d’une action fondée sur la garantie décennale.

Il s’agit d’une jurisprudence constante.

Le maître de l’ouvrage ne peut pas rechercher la responsabilité décennale du constructeur au titre d’un désordre apparent à la réception, surtout s’il fait l’objet d’une réserve.

Mais il est toujours possible au maître de l’ouvrage de fonder sa demande sur la garantie décennale lorsqu’il est établi que les désordres ne se sont révélés dans toutes leur ampleur et leur conséquence que postérieurement au prononcé de la réception ou de la livraison des travaux.

En l’espèce, le désordre déclaré portait sur un défaut d’étanchéité à l’eau alors que les désordres réservés constituaient simplement en un défaut d’étanchéité à l’air.

Mais la Cour de Cassation a décidé que ces désordres devaient être soumis au régime des désordres apparents en excluant les bénéfices de la garantie décennale.

En termes d’assurance, cela change tout, la garantie de parfait achèvement relève de l’entreprise simplement, alors que la garantie décennale peut permettre d’actionner l’éventuel assureur dommage ouvrage et l’assureur garantie décennale de l’entreprise visée.

La garantie de parfait achèvement, bien qu’elle soit la reine des garanties puisqu’elle garantit tous types de désordres quelle que soit la gravité, n’est en générale pas assurée. Ce qui change radicalement l’intérêt pour le maître de l’ouvrage.

Béatrice Bénichou- Médina – Notaire – Office Notarial Europole Presqu’île

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