(Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 29 février 2024, n° 22-23.082)
La fin des rapports contractuels locatifs est toujours un moment délicat.
Souvent, le bailleur, mécontent de l’état du bien qui lui est restitué par le locataire, l’assigne en justice en indemnisation de dégradation locative.
En l’espèce, le locataire était mécontent du jugement du Tribunal judiciaire de Metz du 28 mars 2022 rendu en dernier ressort qui l’avait déclaré entièrement responsable des préjudices subis par le bailleur.
Le locataire estimait que seules les dégradations qui ne résultent pas de l’usage normal du bien loué devaient être mises à la charge du locataire et qu’il convenait d’établir la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie ou de toute autre pièce contradictoirement pour se prononcer.
Le locataire a reproché au tribunal de ne pas avoir comparé les états des lieux d’entrée et de sortie.
Par ailleurs, le locataire a reproché au jugement de l’avoir condamné au paiement de la somme de 5 mois de loyer écoulés entre le congé et la vente de l’appartement, c’est-à-dire la totalité du préjudice allégué par le bailleur.
Le locataire a prétendu que seule la réparation d’une perte de chance pouvait être indemnisable et qu’elle devait être mesurée à la chance perdue sans être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.
Sur le premier point, la Cour de cassation a été formelle, la non-comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement afin de rechercher si les dégradations alléguées ne sont pas occasionnées par l’usure normale ou la vétusté, doit entraîner la cassation du jugement car la Cour ne peut exercer son contrôle sur cette nécessaire vérification.
S’agissant du préjudice, la Cour de cassation a également considéré que le juge de première instance avait violé le texte de l’article 1231-2 du Code civil.
La Cour de cassation a considéré que la réparation de la perte de chance devait être mesurée à la chance perdue et ne pouvait être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.
Sur l’état de l’appartement à la fin du bail, il convient de rappeler que l’article 1754 du Code civil énumère de façon non limitative les réparations qui incombent au locataire (entretien courant).
L’article 1755 du Code civil prévoit qu’en cas de vétusté ou de force majeure, les réparations incombent au propriétaire.
En résumé, les réparations qui n’incombent pas au locataire incombent au propriétaire.
Le Code civil n’est pas suffisamment précis, mais on doit considérer que les grosses réparations en matière de bail sont celles qui ne sont pas d’usage courant.
Il est possible d’y déroger contractuellement, sans pour autant remettre en cause l’obligation essentielle de délivrance qui pèse sur le bailleur en vertu des dispositions de l’article 1719 du Code civil.
En matière de baux d’habitation, il ne faut pas oublier l’existence d’un décret du 26 août 1987 qui fixe une liste de réparations locatives qui incombent au locataire durant le contrat de bail.
Il convient donc :
- de toujours comparer l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie,
- de faire application des dispositions du Code civil et notamment des articles 1754, 1755 du Code civil et des articles 7 c) et d) de la loi n° 89-462.
Tout ceci pour vous inciter à faire appel à des professionnels pour établir des constats locatifs contradictoires et incontestables en recourant soit aux commissaires de justice, soit à des agences immobilières spécialisées dans la gestion locative des biens.
Béatrice Bénichou- Médina – Notaire – Office Notarial Europole Presqu’île
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