(Cour de cassation, 3ème chambre civile, 14 novembre 2024, n° 23-16.539)
L’arrêt de la Cour de cassation du 14 novembre 2024 traite de la période pendant laquelle le locataire qui voit son bail résilié doit payer une indemnité d’occupation.
Cet arrêt traite de l’importance de la preuve de la remise des clefs.
En l’espèce, un locataire avait été victime de fuites d’eau dans son local commercial de salon de coiffure en provenance des appartements privatifs du dessus.
Le locataire a donc assigné son bailleur, le syndicat des copropriétaires et les compagnies d’assurance afin d’obtenir la résiliation du bail aux torts du bailleur et l’indemnisation de son préjudice.
Le bailleur, à titre conventionnel, a sollicité, compte tenu du non-règlement des loyers, la résiliation du bail aux torts du locataire, le paiement des loyers et d’une indemnité d’occupation et l’indemnisation de divers préjudices.
La résiliation du bail a été actée.
Cependant, le bailleur n’a pas obtenu une indemnité d’occupation postérieure à la résiliation du bail jusqu’à la remise sans contestation possible des clefs des locaux.
C’est donc le bailleur qui a formé le pourvoi en cassation, considérant que l’indemnité d’occupation était due non seulement pendant le temps de l’occupation effective des lieux, mais aussi après le départ de l’occupant tant que ce dernier n’a pas restitué les clefs au bailleur, alors qu’il était démontré dans le dossier que le locataire n’avait jamais repris l’exploitation de son salon de coiffure depuis le 13 juillet 2010, date où une partie du plafond du local s’est effondrée.
Il est rappelé que la résiliation du bail date de 9 ans plus tard, soit le 7 juillet 2019.
La Cour d’appel avait considéré qu’en l’absence d’exploitation depuis le 13 juillet 2010, l’existence d’un procès-verbal d’huissier en date de juin 2019 qui constate que le locataire n’a plus d’établissement connu à l’adresse des locaux doit exonérer le locataire de tout paiement de loyer et d’indemnité d’occupation.
La Cour de cassation casse cet arrêt et considère qu’en se déterminant ainsi, sans rechercher comme il le lui était demandé si les lieux avaient été effectivement libérés par la remise des clefs au bailleur, la Cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.
Cette décision est sévère pour le locataire qui a subi des désordres d’infiltrations d’eau, un plafond effondré et qui a dû stopper son exploitation.
Le locataire a bien évidemment été indemnisé de l’ensemble de son préjudice.
Cependant, en compensation, pour ne pas avoir pris la précaution de restituer les clefs de manière officielle et sans contestation possible, il va être tenu au paiement des loyers antérieurs au mois de juillet 2019 et d’une indemnité d’occupation postérieure à cette date qui matérialise la résiliation du bail.
Cet arrêt attire l’attention des professionnels sur la nécessaire restitution des clefs dans le cas d’une résiliation de bail.
Ce point matériel est considéré comme essentiel par la Cour de cassation.
Jean-Luc Médina – Avocat associé
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