La Cour de cassation a eu à traiter d’un dossier concernant un congé avec offre d’indemnité d’éviction, puis l’exercice d’un droit de repentir par le bailleur et la question de savoir si, du jour du congé à l’exercice du droit de repentir, l’indemnité d’occupation réglée par le locataire doit supporter la règle du plafonnement du loyer.

Un bailleur a donc délivré à un locataire un congé à effet du 1^er octobre 2011 avec refus de renouvellement et paiement d’une indemnité d’éviction.

Un jugement du 11 mars 2013 a ordonné une expertise aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction.

Le 13 avril 2016, le bailleur a exercé son droit de repentir et consenti au renouvellement du bail pour 9 ans.

Les règles posées par les textes sont claires.

Dès lors qu’un congé sans offre de renouvellement est délivré au locataire, celui-ci n’est plus dans la relation contractuelle bailleur-preneur. Il est un occupant sans droit ni titre qui doit régler une indemnité d’occupation. Cette indemnité d’occupation correspond à la valeur locative.

Dès lors que le bailleur exerce son droit de repentir et consent au renouvellement du bail pour 9 ans, si son locataire est toujours en place, un nouveau bail est formé entre les parties et l’indemnité d’occupation redevient un loyer qui doit supporter l’ensemble des conditions du bail, y compris éventuellement un plafonnement.

La Cour de cassation avait à se prononcer sur la demande du locataire sur les modalités de fixation de l’indemnité d’occupation qui doit correspondre à la valeur locative.

Le locataire a reproché à la Cour d’appel de Paris d’avoir refusé d’appliquer la règle du plafonnement pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation.

Le locataire prétendait que l’article L 145-28 du Code de commerce qui traite de l’indemnité d’occupation due par l’occupant était déterminé par les sections VI et VII des textes relatifs aux baux commerciaux, alors que la règle du plafonnement résulte de l’article L 145-34 du Code de commerce, lequel appartient bien à la section VI du chapitre V du titre IV du Livre Premier du Code de commerce.

Le locataire en a déduit que l’indemnité d’occupation doit supporter la règle du plafonnement.

La Cour de cassation refuse ce raisonnement et considère que la règle du plafonnement du loyer s’applique à la fixation du prix du bail renouvelé ou révisé, mais en aucun cas l’indemnité d’occupation due par le preneur qui est maintenu dans les lieux à l’expiration du bail et en application de l’article L 145-28 du Code commerce.

Pour cela, la Cour de cassation fait référence à une ancienne jurisprudence constante de la Cour.

Cette solution a une logique sur le plan juridique, mais elle apparaît totalement inéquitable dans les faits.

En effet, imaginons que le locataire bénéficie d’un loyer plafonné très bas dans un endroit de très forte commercialité, le loyer plafonné serait notoirement inférieur à la valeur locative.

Le bailleur aurait intérêt à délivrer un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, non seulement pour changer de locataire et monnayer le droit au bail, mais surtout, dans l’hypothèse traitée par la Cour de cassation, pendant le laps de temps de la procédure qui peut durer plusieurs années et ici, en l’occurrence, 5 ans, bénéficier d’un loyer très fortement augmenté jusqu’au droit de repentir exercé par le propriétaire.

Cette situation est manifestement injuste, surtout que cette affaire a eu lieu avant l’application des dispositions de la loi Pinel entrée en vigueur le 18 juin 2014, qui ne permet pas au locataire de bénéficier de la règle du lissage des 10 % prévue par l’article L 145-38 alinéa 3 du Code de commerce.

Il faut rappeler que l’article L 145-28 du Code de commerce précise que l’indemnité d’occupation doit être fixée « compte tenu de tous éléments d’appréciation ». Sur ce fondement, les juges ont l’habitude de pratiquer généralement un abattement de 10 % sur la valeur locative, pour tenir compte de la précarité de la situation du locataire menacé d’éviction.

Cependant, en pratique, la minoration de 10 % peut être insuffisante s’il y a un écart important entre le loyer plafonné et la valeur locative.

Dans cette hypothèse, le locataire aurait été sans doute inspiré de solliciter une indemnité de minoration plus importante, ce qu’il n’a visiblement pas fait.

La période de précarité du locataire qui subit un refus de renouvellement et surtout, par la suite, un repentir du bailleur, est toujours difficile à vivre non seulement dans les faits, mais également sur le plan juridique, mais aussi sur le plan jurisprudentiel compte tenu des termes de l’arrêt rendu le 17 juin 2021.

Jean-Luc Médina – Avocat associé

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