La Cour de cassation a eu à se prononcer sur le délai de prescription de l’action en augmentation de loyer en raison de l’existence d’une sous-location.

Nous savons que toutes les actions exercées sur le fondement du statut des baux commerciaux relèvent de la prescription biennale sur le fondement de l’article L 145-60 du Code de commerce.

Le juge des loyers commerciaux doit donc être saisi dans un délai de deux ans faute de voir l’action du demandeur déclarée irrecevable et prescrite.

Ainsi, nous savons que pour une demande de révision de loyer le point de départ de la prescription est la date d’expédition de la demande de révision par lettre recommandée avec accusé de réception.

Pour une action en fixation du loyer renouvelée, qu’il s’agisse d’un congé avec offre de renouvellement ou d’une demande de renouvellement acceptée par le bailleur à l’intérieur du délai légal, le point de départ de la prescription est la date d’effet du nouveau bail, c’est-à-dire la date pour laquelle le congé a été donné.

Si le bailleur accepte la demande de renouvellement après l’expiration du bail à renouveler, le délai de prescription court au terme des trois mois impartis au bailleur pour répondre.

Qu’en est-il dans le cadre d’une action en  augmentation du loyer principal en cas de sous-location ?

L’article L 145-31 du Code de commerce prévoit qu’en cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte.

En principe, sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

L’article L 145-31 alinéa 3 prévoit que lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d’accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d’Etat, en application des dispositions de l’article L. 145-56.

En l’espèce, la Cour d’appel de Rennes par arrêt du 1^er juillet 2020, avait considéré que la demande du bailleur était prescrite comme intervenue au-delà de deux ans, car l’action tendant à l’augmentation du loyer du bail commercial fondée sur l’article L 145-31 alinéa 2 du Code de commerce se prescrit par deux ans à compter de la date à laquelle le bailleur a eu connaissance du fait que le prix de la sous-location était supérieur au loyer principal.

La Cour d’appel de Rennes avait déclaré prescrite l’action du bailleur, car la SCI avait découvert courant 2008 la mise en sous-location par son locataire d’espaces de bureaux et avait, dès ce moment, pu obtenir de la locataire tout renseignement sur les conditions de ces locations.

Dès lors, elle devait introduire sa demande dans le délai de deux ans suivant cette découverte.

La Cour de cassation, dans son arrêt du 9 septembre 2021, considère au contraire que la prescription de l’action en augmentation de loyer en raison de l’existence d’une sous-location commence à courir à compter du jour où le bailleur a connaissance du montant du loyer du sous-bail.

Cela veut dire que la prescription ne démarre pas à compter du jour où le bailleur a connaissance de l’existence d’un sous-locataire, mais du jour où il a connaissance du montant du loyer pratiqué par le locataire principal à l’égard du sous-locataire.

Cette jurisprudence est favorable au bailleur.

Cette jurisprudence laisse interrogatif.

En effet, aux termes de l’article L 145-31 du Code de commerce, la sous-location totale ou partielle est en principe interdite.

Si elle est autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte.

S’il est appelé à concourir à l’acte, il est amené à connaître le montant du loyer de la sous-location.

Ce n’est que dans l’hypothèse où la sous-location est interdite et qu’elle a eu lieu sans le concours à l’acte qui est obligatoire aux termes de l’article L 145-31, que le bailleur devrait pouvoir échapper à la prescription.

La distinction opérée par la Cour de cassation entre la connaissance de l’existence du bail et la connaissance du montant du loyer pratiqué dans le cadre de la sous-location n’apparaît pas pertinente.

Il faudra donc suivre l’évolution de cette jurisprudence.

(Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 9 septembre 2021, n° 20-19.631)

Jean-Luc Médina – Avocat associé

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