(Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 26 janvier 2022, n° 18-23.578)

La Cour de cassation a récemment traité un problème intéressant sur le contour de l’obligation de délivrance du bailleur à l’aune d’une clause habituelle figurant dans les baux commerciaux, prévoyant que le preneur doit faire son affaire personnelle des dégâts causés aux lieux loués et des troubles de jouissance causés par les autres occupants de l’immeuble, voisins ou tiers, sans que le bailleur puisse être recherché.

Il s’agit d’une clause habituelle dite de « renonciation à recours contre le bailleur ».

Cette clause est parfois élargie à la renonciation à recours à l’encontre de l’assureur du bailleur.

En l’espèce, un ensemble immobilier avait été entièrement détruit par un incendie qui avait pris naissance dans un des locaux loués, incendie qui s’est propagé à tout le bâtiment.

Or, les locaux loués comportaient des non-conformités des éléments de construction du bâtiment aux prescriptions de sécurité incendie et aux normes en la matière.

Le locataire avait eu connaissance de ces non-conformités par le procès-verbal de visite périodique de la commission de sécurité qui est intervenu 6 mois avant l’incendie.

La question juridique posée à la Cour est de savoir si la clause exonératoire de responsabilité du bailleur, relative à son obligation d’assurer au preneur la jouissance paisible des lieux loués pendant la durée du bail, pouvait lui permettre de s’exonérer de toute responsabilité alors que la question de la non-conformité aux normes de sécurité peut affecter l’obligation de délivrance du bailleur.

L’article 1719 du Code civil est très clair : « Le bailleur est tenu à une obligation de délivrance de la chose louée afin que le preneur puisse en tirer toutes les satisfactions. »

L’article 1721 du Code civil dispose qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

L’obligation de délivrance est donc une obligation fondamentale et essentielle du bail.

Elle a une nature d’obligation d’ordre public reconnue par la jurisprudence(Cour de cassation, 3^ème chambre, 31 octobre 2012, n° 11-12.972 et 11-20.660).

Le bailleur ne peut pas s’exonérer de son obligation de délivrance.

Depuis l’instauration de la loi Pinel et notamment du décret du 3 novembre 2014, le bailleur ne peut plus s’exonérer des grosses réparations et notamment des travaux dus à la vétusté.

Il s’agit d’une disposition d’ordre public prévue à l’article R 145-35 du Code de commerce.

La Cour de cassation, dans l’espèce décrite, considère que le bailleur est obligé, par la nature du contrat sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer la chose louée au preneur.

C’est un rappel du texte et de la jurisprudence désormais constante sur ce sujet.

Le bail contient une clause exonératoire de responsabilité du bailleur relative à son obligation d’assurer au preneur la jouissance paisible des lieux loués pendant la durée du bail.

Mais la Cour de cassation rappelle que le bailleur est tenu à une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué et qu’il doit garantie au locataire pour tous les vices ou défauts de la chose louée.

Dès lors, le bailleur ne peut s’exonérer par une clause contractuelle de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble.

La Cour d’appel de Reims avait considéré que la clause de renonciation à recours contre le bailleur était opposable.

La Cour de cassation censure cette motivation et considère qu’il appartenait à la Cour d’appel de rechercher si le défaut de conformité du local n’avait pas, en permettant la propagation de l’incendie, participé à la réalisation du dommage subi par le locataire.

Dans cette affaire, il convenait de procéder à 2 vérifications :

– analyser la clause de renonciation à recours qui ne doit pas s’interpréter en tout état de cause comme une exonération du bailleur à son obligation de délivrance ;

– le défaut de conformité du local doit avoir joué un lien de causalité dans la propagation de l’incendie qui a détruit le bien

Ainsi, le bailleur ne pourra pas s’exonérer de sa responsabilité au titre de son obligation de délivrance qui comporte une obligation de délivrer un bien conforme en termes de sécurité.

Jean-Luc Médina – Avocat associé

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