Des locataires ont fait l’objet d’un jugement de redressement judiciaire converti en liquidation judiciaire.

Les bailleurs ont d’abord déposé une requête devant le juge-commissaire en constatation de la résiliation du bail sur le fondement des articles L 641-12 et L 622-14 du Code de commerce pour défaut de paiement des loyers postérieurs au prononcé de la liquidation judiciaire.

Ils ont ensuite délivré au liquidateur judiciaire un commandement de payer les loyers impayés postérieurs au prononcé de la liquidation judiciaire et ont assigné en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire devant le juge des référés qui a accordé un délai de paiement de 4 mois et a suspendu les effets de la clause résolutoire.

S’agissant de la procédure devant le juge-commissaire en constatation de la résiliation du bail, la Cour d’appel de Poitiers, dans un arrêt du 14 mai 2019, a considéré que la demande des bailleurs devait être déclarée irrecevable, car ils n’avaient pas fait délivrer au mandataire liquidateur es-qualité un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La Cour de cassation a estimé que la procédure visée aux articles L 641-12 du Code de Commerce et L 622-14 du même code était une procédure spécifique, distincte de celle qui tend, en application de l’article L 145-41 du Code de commerce, à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, de sorte que la procédure engagée devant le juge-commissaire ne nécessitait pas de commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée préalablement.

Il convient de rappeler que l’article L 641-12 du Code de commerce prévoit qu’un bailleur peut demander la résiliation de plein droit du bail pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire, à la condition d’introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire.

Il existe en la matière une compétence partagée du juge de droit commun du Tribunal Judiciaire (et non le tribunal ayant ouvert la procédure collective) et le juge-commissaire.

La compétence du juge-commissaire n’exclut pas celle du juge des référés appelé à statuer en application de la clause résolutoire insérée au bail et de l’article L 145-41 du Code de commerce indépendamment du déroulement de la procédure collective.

Il faut savoir que l’article L 622-14 2°) du Code de commerce prévoit un délai de carence pour le bailleur qui demande la résiliation ou de faire constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférentes à une occupation postérieure au jugement d’ouverture.

Il ne peut agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter du jugement.

Or, en matière de liquidation judiciaire, par application de l’article L 641-12 du Code de commerce, lorsque le bailleur veut demander la résiliation de plein droit du bail pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire, il doit le faire dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire.

Cet arrêt est important, puisque tout en ne remettant pas en cause la double compétence sur ce sujet du juge des référés près le Tribunal Judiciaire et du juge-commissaire, il énonce clairement que les deux procédures obéissent à des conditions différentes.

La délivrance préalable d’un commandement de payer ne vise que la procédure prévue à l’article L 145-41 du Code de commerce, qui nécessite pour faire constater la résiliation de plein droit du bail la délivrance préalable d’un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Cette délivrance préalable de commandement n’est pas nécessaire dans le cadre de la saisine du juge-commissaire sur le fondement de l’article L 641-12 3°) du Code de commerce.

Dans le cadre de l’application de l’article L 641-12 3°) du Code de commerce, il est demandé de constater la résiliation du bail.

Devant le juge des référés, il est demandé la constatation que les effets de la clause résolutoire ont joué par l’effet de la délivrance du commandement.

Il s’agit de deux mécanismes différents.

En tout état de cause, par précaution, il est conseillé aux professionnels de faire délivrer au préalable un commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’important étant de ne pas oublier d’agir lorsqu’il existe des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire permettant une résiliation de plein droit du bail, d’introduire sa demande devant le juge-commissaire dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire.

Jean-Luc Médina – Avocat associé

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