(Cour de cassation, 3ème chambre civile, 23 septembre 2021)
Un bailleur a notifié à son locataire un congé avec offre d’une indemnité d’éviction.
Le bail commercial avait un terme au 30 septembre 2013 et le congé a été délivré à effet au 31 décembre 2013.
Par la suite, le bailleur a assigné son locataire aux fins de voir constater l’acquisition de la prescription biennale et de voir ordonner son expulsion.
Le locataire a soutenu que cette prescription biennale n’était pas acquise et a sollicité le paiement d’une indemnité d’éviction.
Aucune action n’a été entreprise entre la date du congé prévu au 31 décembre 2013 et l’assignation du bailleur au 11 mai 2016.
Par arrêt du 23 octobre 2019, la Cour d’appel de Paris avait ordonné l’expulsion du locataire.
Le locataire faisait valoir que le bailleur ne pouvait pas, sans violer les termes de l’article L 145-9 du Code de commerce, faire délivrer un congé postérieurement à la date d’échéance du bail.
Il faut rappeler que l’article L 145-10 du Code de commerce prévoit qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.
Par application combinée des articles L 145-9 et L 145-10 du Code de commerce, il faut en déduire que le bailleur doit délivrer son congé avec offre de renouvellement ou sans offre de renouvellement 6 mois avant l’expiration du bail, alors que le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail.
En l’espèce, le bail expirant le 30 septembre 2013, il faut considérer que le locataire pouvait solliciter le renouvellement dans les 6 derniers mois du bail, c’est-à-dire du 1er avril 2013 au 30 septembre 2013, alors que le bailleur pouvait donner congé avant le 1er avril 2013.
Or, le bailleur a délivré son congé sans offre de renouvellement par acte en date du 28 juin 2013.
Il faut retenir qu’aucun texte n’interdit au bailleur de délivrer un congé pendant les 6 derniers mois du bail.
Se pose alors la question du respect du délai de 6 mois de préavis qui va dépasser la date d’échéance initiale du bail.
Le raisonnement de la Cour de cassation est de dire qu’un bailleur peut faire délivrer un congé dans les 6 derniers mois du bail car aucun texte ne l’interdit.
Dès lors, le congé intervient dans une date qui correspond à la tacite prolongation du bail et, dans ce cas, il doit intervenir pour le dernier jour du trimestre civil suivant l’expiration du délai de 6 mois.
En l’espèce, le dernier jour du trimestre civil suivant l’expiration du délai de 6 mois est le 31 décembre 2013, de sorte que le délai de 2 ans pour agir en contestation de congé a pris fin le 31 décembre 2015, alors que l’assignation est intervenue le 11 mai 2016.
Cet arrêt est important car, dans la pratique, on considère généralement que le bailleur ne peut pas délivrer congé durant les 6 derniers mois du bail, car cette faculté n’appartient qu’au locataire.
Cet arrêt vient démontrer que le bailleur conserve cette faculté et même si le délai de 6 mois intervient après la date d’échéance, c’est-à-dire au cours de la tacite prolongation, il suffit de prolonger la date du congé au dernier jour du trimestre civil.
Jean-Luc Médina – Avocat associé
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