(Cour de cassation, 3ème chambre civile, 11 mars 2021, n° 20-11.746)
La Cour de cassation a traité le 11 mars 2021 d’un contentieux assez courant, mais qui a moins de portée depuis la réforme des baux commerciaux issue de la loi Pinel du 18 juin 2014 et surtout son décret du 5 novembre 2014.
En l’espèce, un bailleur sollicitait le règlement de charges correspondant à des frais de gestion d’une galerie marchande.
L’article 23 du contrat de bail disposait :
« Les honoraires de gestion directs et indirects restent à la charge du preneur. Il s’agit notamment des honoraires de gestion locative et de gestion technique ainsi que des honoraires des différentes missions que le bailleur a décidé de confier à un ou plusieurs mandataires de son choix et notamment les missions d’analyse, d’assistance et de conseil. Cette liste ne présente aucun caractère limitatif ni exhaustif. »
L’article 10.11 des conditions générales du bail précisait que :
« Les charges récupérables sont calculées au prorata des surfaces louées de l’ensemble immobilier. Les charges récupérables sont celles correspondant (…) aux frais et honoraires de gestion. »
La Cour d’appel de Bordeaux, dans son arrêt attaqué du 18 novembre 2019, avait estimé que le paiement de ces honoraires de gestion n’était ni déterminé, ni déterminable, compte tenu de leur imprécision.
La Cour de cassation a considéré que les conventions légalement formées tenaient lieu de loi à ceux qui les avaient faites.
Elle a rappelé que la Cour d’appel de Bordeaux avait estimé que les charges locatives constituaient un supplément de loyer et que dès lors, ce montant devait être précisé de manière certaine afin que l’objet du contrat soit déterminé et déterminable (rhétorique du Code civil antérieur à la réforme de 2016).
La Cour de cassation a cassé le raisonnement de la Cour d’appel en reprochant à cette Cour d’avoir constaté que le bail commercial stipulait que les honoraires de gestion directs et indirects restaient à la charge du locataire de manière claire et qu’ils étaient calculés au prorata de la surface louée, de sorte qu’il convenait de ne pas dénaturer des dispositions claires et tout à fait précises.
Ce type de litige est en passe d’être absorbé.
En effet conformément à l’article R 145-35 du Code de commerce, désormais, les honoraires de gestion des loyers ne peuvent plus être refacturés au preneur.
Cet article est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014.
Il convient de rappeler que le décret du 5 novembre 2014 a fixé les modalités d’application de l’article L 145-40-2 du Code de commerce et a institué l’article R 145-35 du Code de commerce qui liste explicitement parmi les dépenses ne pouvant plus être imputées au locataire :
« Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail. »
Le nouveau texte n’écarte pas cependant la faculté pour le bailleur de refacturer toutes prestations relevant de la gestion locative, mais uniquement celles se rattachant spécifiquement à la gestion des loyers.
Ainsi, des honoraires techniques peuvent toujours être répercutés et il est de bon conseil aux rédacteurs de baux commerciaux d’insérer ce type de clause pour régler cette question d’imputation qui, dans certains cas de figure et notamment dans les galeries commerciales, est importante.
Jean-Luc Médina – Avocat associé
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