L’achèvement des travaux ne fait pas obstacle à ce que le Juge fasse usage de la faculté de régularisation du permis entaché d’un vice en application de l’Article L 600-5-1 du Code de l’Urbanisme.
Rappelons que l’ordonnance du 18 janvier 2013 prise à la suite du rapport du Président LABETOULLE a instauré un dispositif de régularisation des permis de construire, transcrit à l’Article L 600-5-1 du Code de l’Urbanisme.Lire la suite …
Le SDESM , syndicat des énergies de Seine-et-Marne organise pour la sixième fois un salon de l’éclairage public le 22 juin 2017.
Me Sandrine FIAT interviendra lors de ce salon qui se tient à MELUN sur le thème de « Extinction nocturne et risques juridiques ».
La Cour de Cassation a dû revenir dans son arrêt en date du 15 décembre 2016 sur la problématique de la charge de la preuve après délivrance par le bailleur d’un commandement de mettre fin à une infraction dans le délai d’un mois et visant la clause résolutoire.
A l’issue du délai d’un mois, qui doit rapporter la preuve que l’infraction a cessé ou a perduré ?
Dans l’espèce traitée par la Cour de Cassation, les parties étaient liées par un bail en date du 20 mars 2000.
La destination du bail prévoyait comme activité celle de glacier, salon de thé et vente de boissons chaudes ou froides et de pâtisserie à emporter ou consomme sur place, à l’exclusion de toute fabrication.
Il était reproché au preneur d’avoir exercé la fabrication de crêpes et de gaufres sur le trottoir en dehors du local loué.
Le bailleur a estimé que cette activité constituait une infraction à la clause de destination du bail.
Le bailleur a délivré un commandement d’avoir à cesser l’infraction dans le délai d’un mois et visant la clause résolutoire, le 18 octobre 2012.
La fabrication de crêpes sur place était établie par la production d’un procès-verbal dressé par un huissier de justice, en date du 24 juin 2012.
Pour contester la réalité de l’activité exercée en infraction du bail, le locataire a fait constater par huissier, le 15 novembre 2012, c’est-à-dire dans le délai d’un mois, qu’aucune crêpe n’était fabriquée sur place.
Ce constat d’huissier était contesté par le bailleur, lequel prétendait que son locataire ne rapportait la preuve que de l’absence de fabrication sur place de crêpes le jour où l’huissier s’est déplacé, mais qu’aucune autre pièce aux débats ne démontrait qu’à l’exception du jour de passage de son huissier, elle ait cessé la fabrication de crêpes.
La Cour d’Appel de Paris, dans son arrêt du 17 juin 2015, réformant la décision de première instance, avait estimé que la vente de crêpes et de gaufres sur place et à emporter n’était pas une activité conforme à la clause de destination du bail, avait suspendu les effets de la clause résolutoire contenue dans le commandement du 18 octobre 2012 et a accordé un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt pour régulariser l’infraction de fabrication de crêpes sur place.
À défaut de respecter la clause de destination de bail dans le délai préconisé par l’arrêt de la Cour d’Appel, la clause résolutoire produirait ses effets.
La Cour de Cassation n’a pas suivi le raisonnement de la Cour d’Appel de Paris.
Elle a estimé qu’il appartenait au bailleur d’établir la persistance de l’infraction après l’expiration du délai de mise en demeure de sorte que la Cour d’Appel avait inversé la charge de la preuve et violé les dispositions de l’article 1315 du Code Civil.
Il appartient en effet à celui qui invoque une infraction de la démontrer.
La résiliation de plein droit d’un bail commercial ne peut intervenir qu’un mois au moins après le commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux aux termes de l’article L145-41, alinéa 1, du Code de Commerce.
C’est en effet à la date à laquelle le commandement devait produire effet qu’il faut se placer pour savoir si ses causes ont été satisfaites.
Il appartient donc sur le plan pratique au bailleur qui poursuit la résiliation du plein droit du bail de faire effectuer deux constats :
À défaut de produire les deux constats d’huissier, il est impossible à une juridiction de conclure, quels que soient les indices du dossier, à la persistance de l’infraction.
La Cour de Cassation ne fait que confirmer sa jurisprudence traditionnelle en rappelant que la preuve de la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mise en demeure incombe bien au bailleur.
(Cass. Civ. 3ème Chambre. 13 novembre 1997)
Il ne s’agit que du respect des dispositions de l’article 1315 devenu 1353 du Code Civil.
La révision du loyer en cours de bail est strictement réglementée par les articles L. 145-37 et suivants du Code de Commerce.
L’article L. 145-38 du Code de Commerce fixe le principe de la révision triennale.
Toute demande en révision ne peut être formée que 3 ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé…
De nouvelles demandes peuvent être formées tous les 3 ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.
Le principe de la révision est d’ordre public.
La demande de révision peut émaner de l’une ou l’autre des parties au bail commercial.
Elle doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception aux termes des dispositions de l’article R. 145-20 du Code de Commerce.
La demande de révision doit, à peine de nullité, préciser le montant du loyer demandé ou offert.
Il s’agit d’un préalable indispensable.
Dans la pratique, les parties au bail commettent souvent des erreurs procédurales.
La Cour de Cassation a eu à nouveau à se prononcer par un Arrêt du 26 janvier 2017 dans une affaire où un sous-locataire de locaux à usage commercial avait saisi le 23 décembre 2009 le Juge des Loyers Commerciaux d’une demande en révision du loyer, après avoir notifié le 3 novembre 2009 un mémoire en demande.
Quant à la notification de la demande en révision, elle n’est intervenue que postérieurement le 5 février 2010.
La Cour de Cassation maintient une jurisprudence constante (voir Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 15 novembre 2006).
Elle considère que le mémoire de saisine du Juge des Loyers Commerciaux doit, à peine d’irrecevabilité, être précédé d’une demande de révision.
Il n’y a pas de possibilité de régulariser la procédure judiciaire engagée par la notification d’une demande de révision après dépôt du mémoire en demande.
La procédure de demande en fixation du prix du bail révisé doit être déclarée irrecevable.
Cet Arrêt doit attirer l’attention des praticiens sur la chronologie de la procédure et l’impossibilité de la régulariser.
Il est également rappelé qu’aux termes de l’article L. 145-38 et R. 145-20 alinéa 3, la révision du loyer ne prend effet, et le nouveau loyer n’est dû, qu’à compter du jour de la demande en révision, de sorte que la notification préalable à la saisine du juge a une importance capitale, non pas seulement en terme de recevabilité de la procédure, mais également en terme de point de départ du nouveau loyer révisé.
Cet article n’engage que son auteur.
Dans un arrêt du 15 mars 2017, le Conseil d’Etat confirme une jurisprudence constante qu’il était bon de rappeler. Lorsqu’il y a accord sur la chose et sur le prix, la vente d’un bien est parfaite quand bien même le vendeur est une commune qui se voit appliquer pour son domaine privé, les dispositions du code civil.
Double apport de l’arrêt :
1- Le juge administratif est compétent pour connaître de la contestation par une personne privée des délibérations d’un conseil municipal ayant respectivement pour objet d’annuler une précédente délibération autorisant la vente de parcelles de son domaine privé à cette dernière et d’autoriser la vente de ces parcelles à une autre personne, « dès lors que ces actes affectent le périmètre ou la consistance du domaine privé de la commune ».
Ce n’est pas une nouveauté depuis l’arrêt du Tribunal des Conflits du 22 novembre 2010, SARL Brasserie du Théâtre c/ Commune de Reims, n° 3764, p. 590.
2- Le juge administratif tire toutes les conséquence d’une délibération d’un conseil municipal autorisant la vente de parcelles de son domaine privé à une société pour un prix donné, qui ne subordonnait cet accord à aucune condition.
Il retient que les parties ayant ainsi clairement marqué leur accord sur l’objet de la vente et le prix auxquels elle devait s’effectuer, cette délibération a eu pour effet, en application des dispositions de l’article 1583 du code civil, de parfaire la vente et de transférer à la société la propriété de ces parcelles. Il en résulte que le conseil municipal ne pouvait légalement, par des délibérations ultérieures, ni annuler cette première délibération ni décider de céder les mêmes parcelles à une autre société et ce quand bien même le premier acquéreur « n’avait versé aucun des acomptes prévus par l’échéancier [un paiement échelonné du prix sur cinq ans ayant été fixé] ou demandé la passation des actes de transfert de propriété ».
L’acquéreur peut même saisir le juge civil d’une demande tendant à s’entendre prononcer à son profit la vente, le jugement étant ensuite publié au service de la publicité foncière.
Le cabinet CDMF AVOCATS AFFAIRES PUBLIQUES sera à nouveau présent au salon organisé par le SEDI. Il se déroulera le jeudi 6 avril de 8h à 15 h à Alpes Congrès Hall 89.
Venez échanger sur notre stand (stand n°5).
A cette occasion, nous vous remettrons nos dernières publications en droit public et droit immobilier.
Dans le cadre de son développement, le cabinet renforce son équipe d’Avocats et recherche un Collaborateur intervenant principalement en droit public et plus particulièrement en droit de l’urbanisme. Disposant idéalement d’une première expérience de deux ans, le confrère dont le profil est recherché sait faire preuve d’une capacité à s’intégrer dans une équipe, d’autonomie et de réactivité (rémunération selon ancienneté et grille du Cabinet).
Merci de contacter Me Sandrine FIAT, 7, place Firmin Gautier à Grenoble. Email : s.fiat@cdmf-avocats.com
C’est lors d’une cérémonie émouvante en présence de plus d’une centaine d’invités que Monsieur Gérard SIMONET, maire de la commune de MOIRANS a remis à Me Sandrine FIAT les insignes de chevalier dans l’ordre national du mérite.
Depuis le 1er janvier 2017, de nombreuses dispositions modifiant le Code de Justice Administrative sont entrées en vigueur.
Le décret JADE pour « Justice Administrative de demain » comporte de nombreuses évolutions procédurales destinées à accélérer le traitement de certaines requêtes et l’instruction des dossiers.Lire la suite …
