(Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 6 avril 2023, n° 19-14.118)

Aux termes de l’article 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce.

Il doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Cet article 1720 du Code civil succède à l’article 1719 qui oblige le bailleur, sans besoin d’une stipulation particulière, à délivrer au preneur la chose louée de manière à ce que le locataire puisse en jouir paisiblement pendant la durée du bail.

Il s’agit bien évidemment de dispositions d’ordre public.

En l’espèce, un locataire avait assigné les bailleurs en exécution de travaux de remise en état du clos et du couvert, ainsi qu’en indemnisation de ses différents préjudices.

Le locataire a ensuite été mis en cours de procédure en liquidation judiciaire.

Le liquidateur a sollicité la condamnation des bailleurs au paiement du coût des travaux de remise en état et des dommages-intérêts.

La Cour d’appel de Montpellier, dans son arrêt du 22 janvier 2019, avait déclaré recevable le locataire en sa demande de paiement du coût des travaux de mise en conformité et avait condamné in solidum les bailleurs à lui payer une somme à ce titre.

Dans cette affaire, il a été constaté que la mise en liquidation judiciaire du preneur faisait obstacle à toute reprise d’activité dans les locaux, qu’en tout état de cause, les travaux ne seraient pas réalisés et qu’en conséquence, le montant des sommes allouées ne servirait en aucun cas à l’exécution des travaux.

Le locataire en liquidation judiciaire aurait conservé cette somme à titre de dommages-intérêts.

La Cour de cassation a considéré que les textes en la matière, notamment les articles 1719 et 1720 du Code civil, mais également les articles du Code civil sur les dommages-intérêts et sur l’exécution d’une obligation par le créancier aux dépens du débiteur, pouvaient permettre au locataire d’obtenir l’indemnisation des conséquences dommageables de l’inexécution par les bailleurs des travaux leur incombant, soit d’obtenir l’exécution forcée en nature, soit être autorisé à faire exécuter lui-même les travaux et obtenir l’avance des sommes nécessaires à cette exécution.

Or, la Cour d’appel de Montpellier avait considéré que même si les travaux ne pouvaient pas être réalisés du fait de la liquidation judiciaire du locataire, ce montant constituait une créance certaine acquise au bénéfice de la procédure de liquidation judiciaire.

La Cour de cassation n’a pas admis cette motivation.

Elle a considéré que le coût de travaux de remise en état des locaux ne constituait pas un préjudice indemnisable, mais une avance sur l’exécution des travaux.

Ainsi, il ne faut pas tout mélanger.

Le montant de l’exécution des travaux doit être affecté à l’exécution des travaux et ne pas constituer des dommages-intérêts réparant le préjudice résultant de la non-exécution des travaux.

Jean-Luc Médina – Avocat associé

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