Il arrive souvent dans la pratique que des vendeurs acceptent une offre d’un candidat acquéreur puis se rétractent soit face à l’existence d’une nouvelle offre mieux-disante ou simplement de changer d’avis en décidant de ne plus vendre.

Les études de droit nous rappellent que l’acceptation et la manifestation de volonté du bénéficiaire de l’offre qui accepte l’offre, conduit à la formation d’un contrat.

L’acceptation d’une offre vaut contrat.

L’article 1113 du Code civil dispose que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

Cette volonté peut résulter d’une déclaration d’un comportement non équivoque de son auteur.

Une jurisprudence constante rappelle qu’une vente est parfaite entre les parties et la propriété acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur dès lors qu’on ait convenu de la chose et du prix.

Chronologiquement, le premier qui accepte l’offre est celui qui voit son contrat formé en premier et qui peut exiger l’exécution forcée de cette vente devant un tribunal.

Le Tribunal Judiciaire peut constater l’existence d’un accord et soit renvoyer devant un notaire pour établissement de l’acte authentique, soit déclarer lui-même la vente parfaite et ordonner qu’elle soit publiée au bureau des hypothèques comme valant vente.

Rien donc de très original à dire que le contrat n’est que le produit de la rencontre des volontés et de l’échange de consentement non vicié.

Bien évidemment, il conviendra de vérifier si les éléments essentiels du contrat sont bien présents dans l’échange du consentement et qu’aucune condition ne viendrait contrarier le consentement mutuel.

Mais qu’advient-il dans l’hypothèse courante ou un agent immobilier sert d’intermédiaire entre l’acheteur et le vendeur ?

L’agent immobilier agit en qualité de mandataire.

Il doit d’abord respecter les dispositions de la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970.

Au sens de l’article 1984 du Code civil, l’agent immobilier a un mandat ou une procuration qui est un acte par lequel une personne donne à une autre un pouvoir de faire quelque chose pour le mandant en son nom.

A priori le mandat donné par un client à l’agent immobilier pour vendre un bien est une mission d’entremise.

La Cour de Cassation l’a rappelé dans un arrêt de principe (Cour de Cassation Chambre Civile 1^ère 5 janvier 1985 n° 83-13.560), elle précise que sauf clause expresse conforme aux exigences du 3^ème alinéa de l’article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, le mandat, même exclusif, donné à un agent immobilier, lui confère seulement une mission d’entremise et n’a pas pour objet de le substituer à son mandant pour la réalisation de l’opération envisagée.

Cet arrêt de la Cour de Cassation est capital.

L’agent immobilier peut donc avoir deux types de mandat :

• soit il a un mandat de représentation. En ce cas une clause expresse doit figurer dans le mandat.
• soit il a un simple mandat d’entremise.

Dans le premier cas, l’agent immobilier va représenter son client, choisir l’acquéreur et conclure la vente.

Dans le cas d’un simple mandat d’entremise, l’agent immobilier ne joue que le rôle d’intermédiaire qui se borne à rechercher un acquéreur.

Dans ce dernier cas, le vendeur est libre de choisir son acheteur.

La Cour de Cassation dans un arrêt du 26 février 2013, (Cour de Cassation Chambre Civile 3^ème 26 février 2013 n°11-18.552) a mis à la charge du notaire une responsabilité renforcée en la matière.

La Cour de Cassation considère que le notaire doit vérifier, lorsqu’il en a connaissance, auprès de son client d’une offre d’achat antérieure qui serait contestée avant de passer un nouvel acte authentique avec un nouvel acheteur.

Le notaire annonce seulement une obligation de conseil mais également d’information.

Généralement, les agents immobiliers et mandataires ne disposent dans leur mandat que d’une mission d’entremise.

Dans ce cas, le vendeur n’est pas engagé par la première acceptation de l’offre de prix.

Le vendeur reste libre de choisir entre l’ensemble des acquéreurs potentiels ayant fait une offre, sans tenir compte, ni de la chronologie, ni du montant desdites offres.

Si le mandat donné à l’agent immobilier n’est pas exclusif, il peut même lui-même rechercher de son côté des acquéreurs et établir et régulariser un compromis de vente avec eux.

Cette situation est source de conflit car les droits de chacun sont généralement méconnus.

Il paraît donc essentiel de bien poser la problématique juridique afin d’éviter d’engager des procédures judiciaires inutiles ou de donner des espérances vaines à des candidats acquéreurs.

Béatrice Bénichou- Médina – Notaire – Office Notarial Europole Presqu’île

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