La prescription acquisitive (ou l’usucapion) est légalement définie comme le moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi (article  2258 du Code civil).

Il s’agit donc d’un mécanisme permettant d’obtenir notamment la propriété d’un immeuble, par le simple fait d’exercer certaines des prérogatives correspondantes, durant une période suffisamment prolongée.

Ainsi, les particuliers mais également l’État, les établissements publics et les communes peuvent se prévaloir ou se voir opposer la prescription acquisitive, du moins pour leur domaine privé.

Or, ce mécanisme connait-il une limite ?

Plus précisément, le vendeur d’un bien immobilier qui se serait maintenu au sein du bien peut-il invoquer l’usucapion afin d’en redevenir (gratuitement) propriétaire ?

Par un arrêt en date du  30 juin 20201, la Cour de cassation répond à cette question par la négative et affirme que la cour d’appel a fait « une exacte application des articles 1626 et 1628 du Code civil ».

En effet, le vendeur est tenu de l’obligation de garantir l’acquéreur d’un terrain contre toute éviction résultant de son fait personnel.

Or, l’usucapion, résultant de la possession trentenaire, est une éviction résultant d’un fait personnel.

Par conséquent, le vendeur ne peut évincer l’acquéreur en invoquant la prescription acquisitive pour se faire reconnaître propriétaire du terrain qu’il a vendu mais dont il a conservé la possession.

Mohamed Djerbi – Avocat associé

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