Un syndicat de copropriétaires a adopté un contrat d’un syndic sans préalablement procédé à sa mise en concurrence. Un copropriétaire a donc assigné le syndicat en nullité de cette décision en se fondant sur les dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 (dans sa version antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019).
Débouté de sa demande, la cour d’appel a estimé qu’à défaut pour le conseil syndical de procéder à la mise en concurrence, il n’appartenait pas au syndic de provoquer ou d’organiser cette concurrence.
Le copropriétaire a donc formé un pourvoi devant la Cour de cassation qui confirma la solution retenue par la cour d’appel, au motif « qu’en l’absence de disposition en ce sens, le non-respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence n’est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic par l’assemblée générale ».
Cette décision apparait tout à fait conforme aux règles de droit les plus élémentaires et notamment à l’adage « pas de nullité sans texte ».
Or, les dernières jurisprudences rendues sur ce point laissaient planer un doute quant à la sanction prononcée à l’encontre d’un syndic qui aurait été désigné sans mise en concurrence préalable comme en témoigne les arrêts de la Cour d’appel de Chambéry qui prononçait la nullité de la décision d’une assemblée générale de copropriétaires ayant adopté un contrat d’un syndic non mis en concurrence (Chambéry, ch. civ. sect. 01, 9 mars 2021, n° 20/00687) ou de Colmar qui rendait quelques jours plus tard une solution totalement inverse (Colmar, 1er avr. 2021, n° 19/02686).
Néanmoins, l’incertitude est levée à la lecture de cet arrêt rendu par la 3e chambre civile de la Cour de cassation, mais aussi à la lumière de l’ordonnance du 30 octobre 2019 qui a modifié les dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et précisé que le défaut d’exécution de cette obligation n’était pas une cause d’irrégularité de la décision adoptée.
Dès lors, le défaut de mise en concurrence d’un syndic ne rend pas pour autant sa désignation irrégulière.
Civ. 3e, 3 juin 2021, n° 20-13.269
Mohamed Djerbi – Avocat associé
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