(Cour de cassation, 3ème ch. civ. 9 mai 2019, n° 18-14.540)

Aux termes de l’article L 145-16 du Code de commerce, est réputée non écrite la clause qui interdirait à un locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise.

Dans l’espèce évoquée par la Cour de cassation, le bail prévoyait que la cession du droit au bail devait être subordonnée à la condition expresse d’avoir recueilli l’accord préalable écrit du bailleur, mais est-ce que ce refus opposé par le bailleur est totalement discrétionnaire ou doit-il être légitime ?

On sait que le juge ne peut porter atteinte à la substance des droits et obligations légalement convenus entre les parties et que le bail ne comportait aucune mention d’une obligation de motivation expresse du refus d’autorisation de la cession par les bailleurs, de sorte qu’une juridiction ne pourrait rajouter aux stipulations contractuelles une obligation qui n’était pas prévue.

La Cour de cassation approuve la Cour d’appel de Paris qui avait rappelé que le refus d’un bailleur ne pouvait être discrétionnaire et devait revêtir un caractère légitime.

Dès lors que le refus du bailleur n’allègue aucun motif à l’appui de celui-ci et qu’il était possible de déduire que ce refus était constitutif d’un abus, le locataire devait être indemnisé de son préjudice.

Cet arrêt est à analyser par application de l’article L 145-6 du Code de commerce.

Il faut faire une distinction sur la notion de cession de droit au bail et de cession de fonds de commerce.

Dans la cession de droit au bail, le cédant transmet ses droits et obligations qu’il tient du bail à une tierce personne qui devient donc débiteur vis-à-vis du bailleur.

La cession de fonds de commerce emporte en sus de la cession du droit au bail, la cession de la clientèle, du stock, des salariés, de l’enseigne, des éventuelles licences ou autorisations d’exploitation.

L’article L 145-16 du Code de commerce interdit toute clause qui rendrait prohibée la cession d’un droit au bail à l’acquéreur d’un fonds de commerce.

Il en est différemment pour la cession du droit au bail seul, puisqu’il est assez fréquent en pratique que les clauses des baux commerciaux interdisent une cession isolée du droit au bail.

Dès lors, pour éviter des difficultés, il convient, en cas de cession de droit au bail, de prévoir une clause qui l’interdit purement et simplement, sauf s’il s’agit d’une cession de fonds de commerce.

Et, dans l’hypothèse où est insérée une clause prévoyant l’accord préalable du bailleur en cas de cession de droit au bail, que cet accord ou ce refus soit analysé et motivé pour éviter une action en dommages et intérêts.

Jean-Luc Médina – Avocat associé

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