Un arrêt de la Cour administrative d’appel de Marseille du 4 février 2021, n°19MA01430, vient rappeler qu’il ne faut, en la matière, tout mélanger.

En l’espèce, une SCI avait classiquement pour objet social l’acquisition, la gestion et l’administration des biens immobiliers, et de façon générale toutes opérations se rapportant à cet objet, tant qu’elles ne modifient pas son caractère civil.

A l’issue d’une vérification de comptabilité, l’administration fiscale requalifie quatre opérations d’achat suivies de vente en activité commerciale de marchand de biens et met à la charge de la SCI des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés et des rappels de TVA.

Pour la SCI, qui conteste, les activités professionnelles de marchand de biens de son principal associé et l’activité patrimoniale de la SCI sont distinctes, et les opérations immobilières d’achat/revente étant dénuées de caractère habituel et d’intention spéculative, elles revêtent donc un caractère patrimonial.

La Cour administrative d’appel de Marseille rejette l’argumentation de la SCI et, pour caractériser l’intention spéculative, tient compte de la durée, relativement courte, entre la date d’achat des biens et leur revente (soit 2 années en l’espèce) et l’existence systématique d’une plus-value de cession.

Dans ces conditions, l’activité de la SCI répondant à un objet commercial de marchand de biens, l’administration fiscale a pu estimer à bon droit que ses résultats entraient, d’une part, dans le champ d’application du I de l’article 35 et du 2 de l’article 206 du Code général des impôts et étaient ainsi passibles de l’impôt sur les sociétés et, d’autre part, que ces opérations entraient dans le champ d’application de l’article 257 du même code et étaient ainsi soumises à la taxe sur la valeur ajoutée. 

L’application de ces dispositions est subordonnée à la double condition que les opérations procèdent d’une intention spéculative et présentent un caractère habituel.

Le caractère habituel de l’activité est en l’espèce établi en tenant compte du nombre d’opérations (4) réalisées sur cette période de 2 ans.

La SCI doit donc être regardée comme ayant eu une intention spéculative dès les acquisitions des biens.

Enfin, la SCI ne peut pas établir que les cessions des biens n’ont été réalisées que pour lui permettre de faire face à des difficultés financières.

Un rappel bienvenu des règles fiscales tant il peut être tentant, pour les investisseurs patrimoniaux qui en ont l’opportunité, de réaliser des cessions rapides de leurs biens immobiliers, plutôt que d’en gérer la location sur la durée, pour générer des plus-values et donc accroître plus rapidement leur cash. La rentabilité de ces reventes rapides et habituelles sera nécessairement impactée par la fiscalité plus lourde liée au caractère professionnel reconnu à ces opérations.

Thierry Lebrun – Avocat associé

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