(cass 3ème civ., 28 mai 2020, n°19-15.001)

L’immatriculation au registre du commerce et des sociétés est une obligation légale à laquelle sont assujettis les commerçants, sociétés et groupements d’intérêt économique dont le siège social se trouve en France.

L’article L. 123-1 du Code de commerce dispose que cette immatriculation permet notamment aux commerçants et sociétés de bénéficier du statut protecteur des baux commerciaux et conditionne de façon contraignante leur droit au renouvellement du bail commercial.

En vertu de l’article L. 145-9 du Code de commerce, le droit au renouvellement des baux commerciaux protège le preneur d’un bail commercial contre un éventuel refus de renouvellement par le bailleur.

A la fin du bail commercial, le bailleur, à défaut de proposer le renouvellement du bail ou d’accepter une demande de renouvellement du preneur, doit proposer et régler une indemnité d’éviction qui représente souvent une somme importante représentant parfois plus que la valeur du fonds de commerce lui-même.

Cette indemnité doit couvrir l’ensemble des préjudices subis du fait de l’éviction.

Encore faut-il que l’établissement ou la société visés par le renouvellement soit immatriculé dans les conditions prévues à l’article L. 145-1 du Code de commerce.

Dans l’arrêt de la Cour de cassation du 28 mai 2020, un bailleur avait donné à bail à une société de gestion pour une durée de neuf années entières, une villa meublée avec terrain, terrasse et piscine, destinée à une activité d’exploitation hôtelière ou para-hôtelière consistant en la sous-location meublée de locaux situés dans le même ensemble immobilier avec une mise à disposition de services ou prestations para-hôtelières de la clientèle.

Le 3 novembre 2016, les bailleurs ont délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction pour le 27 mai 2017.

Ensuite, ils ont dénié au locataire le droit à indemnité d’éviction pour défaut d’immatriculation régulière au registre du commerce et des sociétés.

Les bailleurs ont assigné leur locataire en validation du congé et en expulsion sans règlement d’indemnité d’éviction.

La Cour d’appel de Pau, par un arrêt du 7 février 2019, a jugé que le locataire ne bénéficiait pas du droit au renouvellement du bail et a refusé le droit à indemnité d’éviction invoqué par le preneur.

La Cour d’appel de Pau avait estimé qu’il n’était pas stipulé au contrat de bail que le bailleur acceptait de façon non équivoque de dispenser le preneur du défaut d’immatriculation au RCS.

Cette décision a des conséquences graves pour le preneur.

Le droit au renouvellement du bail est d’ordre public.

Souvent, le preneur engage d’importantes sommes au titre de l’investissement de son local, lequel représente un actif qui peut être valorisé à plusieurs centaines de milliers d’euros à l’actif de son bilan.

Or, perdre cet actif et son activité commerciale pour cause d’un défaut d’immatriculation au jour du renouvellement, peut paraître totalement inéquitable.

Les textes sont parfaitement clairs sur le sujet et obligent à l’immatriculation pour conserver le droit au renouvellement.

Cependant, l’analyse du contrat de bail peut parfois donner lieu à interprétation sur la volonté des parties

Il faut toujours se méfier de l’argumentation renvoyant au caractère équivoque ou non équivoque d’une clause contractuelle.

Dans le bail, les parties déclaraient :

« Leur intention expresse de soumettre la présente convention au statut des baux commerciaux, tel qu’il résulte des articles L. 145-1 du Code de commerce et des textes subséquents et ce même si toutes les conditions d’application de ce statut ne sont pas remplies ou ne le sont que pour partie, en sorte qu’il y aura éventuellement extension conventionnelle du champ d’application de ce statut ».

Il faut en effet savoir que le statut des baux commerciaux peut être étendu contractuellement à des activités qui n’entrent pas dans le champ habituellement prévu des baux commerciaux de sorte que l’obligation d’immatriculation, dans ce cas de figure, n’est plus obligatoire puisque par définition le bail commercial peut être appliqué à une activité non commerciale.

Dès lors que les parties ont prévu l’application du statut des baux commerciaux au contrat en indiquant que si les conditions d’application de ce statut n’étaient pas toutes remplies, il y aura éventuellement extension conventionnelle du champ d’application de ce statut, la Cour de cassation a estimé que la Cour d’appel avait dénaturé la commune intention des parties.

Cet arrêt est à approuver sur le principe.

En effet, en équité, le preneur ne perd pas son droit au bail et son activité.

Cependant, on peut se poser la question de savoir si l’activité d’exploitation hôtelière ou para-hôtelière consistant en la sous-location meublée de locaux situés dans un ensemble immobilier ne relève pas d’une activité commerciale qui oblige à l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés de sorte que sur ce terrain juridique, la décision prise par la Cour de cassation pourrait être critiquable.

En tout état de cause et en pratique, lorsque l’année du renouvellement du bail arrive à son échéance, il faut absolument vérifier les conditions d’immatriculation du locataire afin d’éviter une désagréable surprise pour ce locataire ou de pouvoir faire profiter de cette aubaine au bailleur.

Jean-Luc Médina – Avocat associé

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